（一）用地政策：激活存量空间的弹性密码

用地保障是城市更新的基础前提，最新政策通过用途转换+低效盘活+空间复合三重创新，破解存量土地利用难题意见提出推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，建立用途转换的正面清单与负面清单，允许老旧厂房低效楼宇等存量房屋在符合规划的前提下转换功能，为产业升级和公共服务供给腾出空间

在低效用地盘活方面，政策优化了零星用地集中改造容积率转移或奖励机制，支持利用存量低效用地建设保障性住房公共服务设施等民生项目同时，推行地表地上地下分别设立建设用地使用权的创新模式，充分挖掘城市立体空间资源，为停车库地下管网等基础设施建设提供用地保障值得注意的是，政策严格划定历史文化保护红线，明确严禁以危险住房名义违法违规拆除历史文化街区文物建筑，要求一屋一策制定改造方案，实现保护与更新的有机统一

（二）金融政策：打通可持续融资的血脉通道

资金问题是城市更新的核心痛点，最新政策构建了财政引导+市场参与+金融创新的多元化投融资体系在财政支持方面，中央通过预算内投资超长期特别国债定向支持城市更新关键领域，重点解决燃气管网老化城市内涝等突出问题；地方政府则整合住建交通环保等部门资金，发行城市更新专项债券，确保资金精准投向老旧小区城中村等民生项目

市场化融资方面，政策鼓励金融机构开发城市更新专项信贷产品，落实税费减免政策，降低市场主体参与成本更具突破性的是，政策明确支持符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs资产证券化产品，将不动产未来收益提前变现，形成投资运营退出的良性循环2023年启动的不动产私募投资基金试点，与公募REITs形成资本接力，为保险资金等耐心资本进入城市更新领域打开了通道

（三）治理政策：构建多方参与的协同机制

城市更新的本质是人的更新，政策强调建立政府引导市场运作公众参与的可持续模式意见要求充分发挥街道社区作用，引导居民参与规划实施监督全过程，通过居民议事会改造意愿调查等形式保障群众知情权与参与权在老旧小区改造中，政策明确要求同步完善长效管理机制，推动居民共同维护改造成果，避免改造一阵风在跨部门协同方面，政策健全了城市体检专项规划项目实施的全链条工作机制，通过城市体检精准识别短板，再制定针对性更新方案

（一）老旧小区改造：从硬件升级到服务提质

老旧小区改造是城市更新的民生工程，最新政策从安全整治设施完善服务升级三个维度推动改造升级在安全整治方面，重点更新老化燃气给排水管线，加固抗震隐患建筑，支持有条件楼栋加装电梯，全力消除安全风险；在设施完善方面，补齐停车充电消防通信等配套设施，建设口袋公园社区广场等公共空间；在服务升级方面，推进嵌入式服务设施建设，增设助餐家政托育养老等便民服务，构建15分钟便民生活圈

（二）老旧街区更新：从业态焕新到文化赋能

老旧街区是城市历史文脉的载体，更新路径聚焦功能转换业态升级文化激活政策鼓励通过针灸式有机更新，避免大拆大建，保护街区原有肌理与社会网络在功能转换上，推动传统商业街区向文旅+消费综合体转型，完善交通组织与公共设施，创新消费场景；在业态升级上，引入新消费品牌非遗工作室文创书店等，实现传统业态与现代潮流的融合；在文化激活上，挖掘街区历史记忆，通过墙绘景观小品非遗展演等形式，让历史文脉可感可及

（三）老旧厂区转型：从工业遗存到创新空间

老旧厂区更新聚焦工业遗产保护+功能重塑，政策鼓励以市场化方式盘活闲置厂房，植入文化科技数字设计文旅休闲等新业态在改造过程中，要求保留厂房主体结构与工业风貌，通过加建改建等方式优化空间布局，实现旧瓶装新酒工业遗产保护是老旧厂区更新的核心要求，政策明确工业遗产改造需修旧如旧，保留烟囱铁轨设备等标志性元素

（四）城中村改造：从拆整并举到品质提升

城中村改造是消除安全隐患改善居住环境的关键举措，政策强调一村一策，采取拆除新建整治提升拆整结合等多种方式，严禁大拆大建在改造过程中，优先解决消防燃气给排水等安全隐患，完善教育医疗养老等公共服务设施，同时做好历史文化风貌保护前期工作政策明确要求加快实施群众改造意愿强烈资金能平衡征收补偿方案成熟的项目，确保改造符合民生需求