破解城中村改造资金困局：五大融资路径的痛点攻坚与实战策略

一地方政府专项债券：破解"收益自平衡"难题的实战逻辑

地方政府专项债券凭借规模大成本低的优势，已成为1000余个项目的首选融资工具（累计发行近2600亿元），但"收益来源模糊导致偿债计划难产"是多数项目卡壳的关键

核心痛点：城中村改造项目前期征收补偿占比高，单纯依赖项目自身收益（如配套商业）难以覆盖债券本息，导致申报时被"收益自平衡"门槛拦截

破局策略：

• 收益组合设计：采用"基础收益+增值收益"双轮驱动基础收益来自项目内配套商业用房出租停车位运营等；增值收益纳入区域统筹，将改造后周边土地溢价税收增量按比例反哺项目，形成跨空间收益平衡

• 案例印证：海淀区半壁店项目总投资55.7亿元，发行专项债券11.45亿元时，不仅明确了改造后3万㎡配套商业的租金收益，还将项目带动的周边2宗住宅用地增值收益纳入偿债池，确保债券本息覆盖倍数达1.2倍以上

• 操作提示：申报前需联合财政自然资源部门完成"收益地图"绘制，明确每笔收益的兑现节点与测算依据，避免仅依赖主观预测

二城中村改造专项借款：突破"主体与项目类型"限制的灵活路径

专项借款（2024年国开行新增3817亿元）以低利率（2%-4%）长周期（5年）成为拆除新建类项目的"及时雨"，但"市属全资国企主体要求"与"项目类型限定"常让区属项目或综合整治类项目望而却步

核心痛点：区属国企因主体资质不达标被拒，或拆整结合项目中整治部分无法纳入申请范围，导致资金获取受限

破局策略：

• 主体升级路径：由市政府牵头，将区属国企股权划转至市属平台，升级为市属全资国企（如天津西青区通过此方式使区属国企符合借款主体要求）；

• 项目拆分申报：对拆整结合项目，将拆除新建部分单独包装为子项目，单独申请专项借款，整治部分通过其他资金覆盖

• 案例借鉴：广州市黄埔区"五村七片"项目中，针对部分村庄以整治为主的特点，仅将涉及1200户的拆除新建区域单独申报，成功获取1.76亿元专项借款用于存量商品房采购，既符合政策要求，又解决了核心安置需求

• 操作提示：借款申请前需与政策性银行提前沟通项目拆分方案，确保子项目边界清晰合规性文件完整

三中央财政补助资金：在"用途红线"内实现效益最大化

中央财政城镇保障性安居工程补助资金（如广西2025年获2.6亿元）虽无需偿还，但"不得用于非安置住房开发"的刚性约束，常让项目面临"合规使用与资金效率"的两难

核心痛点：项目中配套的社区服务中心幼儿园等公共设施建设资金需求大，却无法使用补助资金，导致合规资金闲置与缺口并存

破局策略：

• 支出精细化拆分：建立"资金-用途"对应台账，将补助资金严格限定于征收补偿安置房建设及直接配套基建（水电路气），而社区服务中心等公共设施通过专项债券或市场化融资解决

• 整治类项目适配：对仅需安全提升设施完善的整治项目，将补助资金集中用于消防改造管线更新等合规领域，避免与"不得用于经营性设施"的红线冲突

关键提醒：补助资金实行"国库集中支付"，需在申报时明确每笔支出的具体指向，建议委托第三方机构开展事前合规性审计，避免后期被收回

四中央预算内投资：用"配套基建优先覆盖"放大资金杠杆

中央预算内投资以30%-50%的补助比例支持配套基础设施，但多数项目因"前期征收补偿资金占比过高"，导致该资金难以发挥最大效用

核心痛点：补助资金多用于后期配套，无法缓解前期征收的资金压力，整体融资效率偏低

破局策略：

• 资金使用时序重构：优先将预算内投资用于已确定的配套基建（如安置房小区道路管网），释放其他融资工具（如专项债券）额度用于征收补偿，形成"配套先行-资金腾挪"的良性循环

• 申报范围精准卡位：结合政策中"超大特大城市及具备条件城市"的限定，非超大特大城市可通过"城市更新试点"身份争取纳入支持范围（如粤发改2024年文件将城中村纳入）

• 数据参考：某省会城市城中村项目总投资8亿元，其中配套基建2.4亿元，申报中央预算内投资1.2亿元（占配套基建的50%），节省的1.2亿元专项债券额度全部用于征收补偿，使前期资金到位率提升40%

五商业银行贷款：用"政策工具组合"降低融资成本

商业银行贷款作为市场化补充工具，痛点集中在"抵押不足"与"成本偏高"温州瑞安项目的"在建工程不抵押+保证担保"模式，为破解这一难题提供了范本

核心痛点：项目前期缺乏足值抵押物，导致贷款审批难利率上浮（部分项目达LPR+100BP以上）

破局策略：

• 担保方式创新：联合政府性融资担保公司提供连带责任担保，或引入项目周边国企以信用保证置换抵押物要求（如瑞安项目由当地城投公司提供担保）

• 政策红利嫁接：对接央行"城市更新再贷款"工具，争取低于市场利率的专项额度（部分银行可下浮至LPR-50BP），同时拉长贷款期限至5-8年，匹配项目现金流

• 成本测算：某项目申请农行贷款1亿元，通过政府担保+再贷款工具，利率从5.2%降至3.8%，期限从3年延至6年，累计节约财务费用超800万元

六组合融资：构建"阶段适配+风险对冲"的资金矩阵

单一融资工具难以覆盖项目全周期需求，需根据不同阶段特点组合使用：

• 前期征收阶段：以专项借款（低息）+商业银行贷款（灵活）为主，快速解决补偿资金；

• 建设阶段：用专项债券（规模大）覆盖安置房建设，中央预算内投资聚焦配套基建；

• 收尾阶段：以中央财政补助资金填补合规性支出缺口，实现"资金闭环"

同时，需建立"三道防线"防控风险：一是所有资金用途全程留痕，避免交叉混用；二是设置偿债准备金（按融资总额的5%-10%计提）；三是定期开展资金使用合规性自查（每季度一次）

城中村改造资金难题的破解，核心在于"懂政策善组合控风险"地方政府与实施主体需建立"融资工具箱"思维，根据项目类型（拆除新建/整治提升）实施阶段主体资质等变量，动态调整融资组合，方能实现资金高效利用与项目顺利推进的双重目标

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