一专项债收购存量商品房政策梳理：国家与地方协同推进

国家多部门自2023年起构建制度体系，聚焦三大核心目标推进专项债收购存量商品房：

1. 政策导向清晰：2024年10月国新办发布会提出减少新建保障房规模，以存量房补充房源，强调专项债工具应用；2025年政府工作报告将存量房收购纳入专项债重点投向，明确年度工作方向

2. 操作标准具体：住建部财政部通过两份核心文件（建保202444号建保202510号），划定收购主体房源要求与申报流程；人民银行优化保障性住房再贷款，提供金融配套

3. 资金流程保障：国办函202584号文支持专项债化解PPP存量项目支出，2024年起连续五年从新增专项债中安排8000亿元补充政府性基金；区分自审自发试点与非试点地区申报规则，确保规范落地

（二）地方层面政策实践

截至2025年8月，全国超60城表态支持30余城落地细则，政策围绕三大关键展开：

1. 房源范围明确：以已建成权属清商品住房为主，优先选现房准现房及保交楼项目

2. 收购主体规范：多由政府指定国企负责遴选房源谈判价格与运营，遵循政府主导市场化运作原则

价格机制合理：通过协商+第三方评估定价，要求不高于周边市场价，同时确保租金能覆盖专项债本息，平衡公平与收益

二专项债收购存量商品房要点分析：从房源选择到申报落地

（一）房源选择核心要求

房源需满足权属区位面积状态价格关键要求：权属清晰无纠纷，已取得预售或验收证明；优先选交通便利配套完善区域；以60-90平方米中小户型为主，部分城市对特殊家庭放宽限制；优先整栋/整单元未售现房准现房；收购价经第三方评估，不高于周边市场价且匹配租金水平，保障收益平衡

（二）申报流程与主体职责

申报遵循摸底-征集-评估-测算-申报-发行六步流程：住建部门摸底库存定范围，发布公告征集房源后，第三方评估成本与租金，确保租金覆盖倍数1.2倍，再编制一案三书等材料申报，试点地区直接发行，非试点需部委审核省级政府统一发债转贷，市县级政府牵头国企执行，房企金融机构第三方机构协同配合

（三）资金管理与收益平衡

资金以专项债为核心，辅以财政资金银行贷款，实行专户管理专款专用，付款与产权过户项目进度挂钩收益主要依赖保障房租金，搭配配套商业车位租赁及物业费，部分项目可售共有产权房补充收入，保障债券本息覆盖