近几年，全国各地的城市更新项目如火如荼地展开，截至2024年底共完成建设超过6.6万个项目，总投资达到了2.6万亿元这些项目不仅改造了城市的面貌，还带来了很多综合效益为了更好地推进城市更新工作，各地在投融资方面也不断探索新的方法，无论是政策支持还是市场化的投融资模式，各地都有显著进展
一特许经营模式（政府和社会资本合作）
旧PPP模式下，政府通过公开引入社会资本方，过早锁定政府未来支出责任，在财政投入的同时另外形成政府隐性债务2023年11月8日关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见的通知(国办函2023115号)发布，特点在于：全部采取特许经营模式，聚焦使用者付费项目，项目经营收入能够覆盖建设投资运营成本和获得一定投资回报，且不得额外新增地方财政未来支出责任，政府不得使用财政资金弥补项目建设成本
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具体实施方式主要包含建设一运营一移交（BOT）转让一运营一移交（TOT）改建一运营一移交（ROT）建设一拥有一运营一移交（BOOT）设计一建设一融资一运营一移交（DBFOT）等
二政府+企业+产权所有者模式
在地方政府与房地产企业以及产权所有者相结合的模式下，地方政府负责公共设施投资，房地产企业负责项目改造和运营，产权所有者协调配合并分享收益这种模式的优点是整合各方资源，解决更新区域的产权问题更加迅速，推动项目有效运营；缺点是涉及的主体较多，协调难度较高
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三"EPC+O"模式(工程总承包+融资+运营)
2022年10月，政府投资项目引入EPC+O（工程总承包+运营）模式，EPC+O是传统EPC的衍生模式，指项目建设单位委托工程总承包商负责项目的设计施工和采购等工程建设任务，在政府投资之外，整合资源撬动社会资本注入，并承担运营维护工作
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这种模式的优点在于将工程项目进行整体外包，统筹建设和运营成本，综合平衡工期质量和成本的关系，从源头上降低项目综合成本和提高投资效益
四属地企业或产权人(村集体)出资自主改造模式
由属地企业或居民（村集体）自主进行更新改造，以满足诉求者的合理利益诉求，分享更新收益这种模式的优点是城市更新方式较为灵活，能够满足不同的需求，从而减轻政府的财政压力；缺点是政府监管的难度增加，项目进度无法很好地掌控，容易忽视公共区域的改善提升
五社会投资人+EPC模式
由政府委托其下属国企与工程建设企业共同出资成立合资公司，由合资公司负责所涉及城市更新项目的投资建设及运营管理，由项目公司自负盈亏自求平衡该种模式的优点是可以吸引大型工程建设单位及专业运营商，整合资金优势，推动大规模项目的实施；缺点是存在潜在的债务风险，融资难度大综合成本高
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后经过重新设计，探索出投资人+EPC+O（投资人+设计采购施工总承包+运营）模式，主要适用地方国企的公益性与经营性打包的片区开发项目或者纯市场化和经营性项目类似的还有社保基金/产业基金+投资人+EPC模式，以社保基金/产业基金作为项目公司的出资方
六城市更新迈入政企协作与长效运营新阶段
城市更新模式已从政府主导转向政府引导下社会资本支持参与并举的多元模式，社会资本参与度显著提升，尤其在当前微改造微更新趋势下，保持城市文化肌理与延续原有生活轨迹成为必然要求这促使城市更新项目对企业及产业所有权人的整体规划能力物业持有比例运营周期等提出更高标准，项目的可持续发展依赖强大的统筹运营与资源整合能力，并需高效盘活土地商业及其他资源作为保障与此同时，政府出资重点正更多转向公益类基础设施类及非经营性项目，并通过产业政策规划重大项目导入房屋安全发展（如住建部副部长董建国在2024年8月国新办发布会上提出的研究建立房屋体检房屋养老金房屋保险三项制度以构建房屋全生命周期安全管理长效机制，上海等22城试点）以及公积金直付等服务搭建平台，旨在引导和带动社会资本及产权人自主参与
在政策支持和专项资金方面，各地政府发挥了重要的引导与支撑作用：全国已有400多个城市成立城市更新领导小组，84个城市出台了相关管理办法，300多个城市编制了专项规划，这些组织机制和政策框架为项目顺利实施提供了坚实保障；同时，13个省份设立了专项资金，用于支持重点项目的前期调研规划设计和基础设施建设等；国家开发银行也向27个省份的56个城市提供6150亿元授信（已发放1455亿元），为城市更新注入了有力的资金保障
1创新资金机制，放大投资效应
城市更新基金创新政府资金投入方式，有效放大政府投资的乘数效应，助力资金可持续区别于财政贴息直接奖补等传统投入模式，该模式实现了两个重要转变：一是变行政性资金分配为市场化运作，二是变一次性政府投入为滚动式循环投入通过充分发挥政府资金的激励引导作用，城市更新基金能以小资金撬动社会大资本，带动各类资金持续投入城市更新领域
2整合资源优势，促进协同发展
城市更新基金有效联动区域优势资源，推动资源整合可持续它以子基金为载体，深度挖掘区域比较优势，吸引具备土地资金运营管理等资源的各类市场主体参与项目，服务地方发展；同时，依托产业园区，培育契合本地资源禀赋和发展基础的特色产业，促进产业集聚，汇聚发展势能
3探索运营模式，保障长期活力
城市更新基金积极倡导市场化运营，探索可持续的更新模式一方面，推动小规模渐进式的微更新微改造，寻求微利可持续的运营路径；另一方面，引入专业机构改造存量空间注入新业态以创造增量价值，并通过专业化运营提升项目效益这有助于实现存量变活水资源变资产资产变资金的良性循环三变目标作为近年来兴起的创新投融资方式，全国已有25个城市设立此类基金，总规模达4400亿元其核心在于政府引导社会资本参与，形成市场结合模式例如，北京市基金通过市场化运作实现资金高效配置；西安市于2022年设立总规模100亿元的母基金，构建母基金+区域/项目子基金的多级架构，引导社会资本解决项目资金难题（母基金对单支子基金出资比例不超过20%），并聚焦片区更新老旧改造产业园建设三类重点，精准发力推动古都焕新
积极倡导市场化运营，探索城市更新运营模式可持续城市更新基金积极推动小规模渐进式的微更新微改造项目，寻求微利可持续的运营模式；引入专业机构改造存量空间，注入新业态，创造增量价值；通过专业化运营管理，提高项目运营效益，助力实现三变，即存量变活水资源变资产资产变资金
综上，城市更新是一个涉及广泛领域的复杂工程，不仅需要大量资金支持，还需要政策的引导和社会资本的积极参与从政府设立专项资金出台相关政策到市场化投融资模式的创新，各地都在积极探索适合自身发展的路径这些举措的有效实施，为城市更新项目提供了强有力的保障，提高了资金使用效率和项目的可持续性然而，城市更新不仅仅是一个资金和政策的问题，更需要考虑城市的历史文化和居民的生活需求在推动城市更新的过程中，如何平衡各方利益确保项目的透明性和公正性，仍然是一个重要的课题未来，各地还需继续总结经验，探索新的投融资模式，并因地制宜地推进城市更新，实现城市的高质量发展
城市更新作为推动城市高质量发展的重要举措，在政策的大力扶持下，蕴藏着巨大的发展潜力和万亿市场空间地方政府国有企业城投公司及金融机构的相关人员，需深入领会城市更新的政策内涵，把握更新领域的发展机遇，合理运用资金支持，严格把控项目评审要点，共同推动城市更新项目的顺利实施，为城市的发展和人民生活品质的提升贡献力量
在此背景下，如何精准把握城市更新的市场机遇，探索科学合理的城市更新实施路径，并创新投融资模式以保障项目顺利落地，已成为各级政府企业及金融机构亟待解决的关键问题我们整理了城市更新三资项目谋划及操作实务与案例拆解电子版资料（共78页）共大家免费领取！
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